最高卖到34万/平,吃天价豪宅“老本”,11年没买项目的汤臣要押宝成都

发布时间:2021-06-13 00:05   来源:网络    
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本文来源:时代财经 作者:刘新歌

图片来源:视觉中国

成都青羊区骡马市是这座城市的老牌商业和金融区。2020年3月《地铁骡马市站TOD一体化城市设计方案》通过,这里将构建TOD站城一体发展新标杆,形成“金融+文化+创新经济+高端服务”的产业体系。

青羊区住房建设和交通运输局今年3月在回答市民问询时称,骡马市TOD三个核心地块之一的正府街东侧棚改地块正在完善产业条件,待产业条件完成后就可上市。而近日,有市场消息称,汤臣集团或拿下该项目。

这并非无迹可寻。今年4月25日,青羊区政府、上海汤臣房地产开发有限公司、上海腾鲤文化发展有限公司在成都举行腾鲤文化西南总部项目签约仪式,上海腾鲤计划在青羊区投资50亿元打造运营腾鲤文化西南总部项目。

汤臣集团董事局副主席汤子嘉出席了签约仪式,他的另一重身份是上海腾鲤的创始人、实控人。“希望汤臣集团、腾鲤文化能够借助腾鲤文化西南总部项目的落地,把企业最具文化底蕴的商业项目引入成都青羊。”汤子嘉说。

这是汤臣集团近11年来在内地的一次地产投资,其上一次进入的新城市是天津,但短短6年后就黯然退出。成都能否成为汤臣的又一个开始?

吃“中国第一豪宅”的老本

汤臣集团是较早进入内地的外资企业之一。1992年,祖籍上海南汇的台商汤君年回家乡考察。彼时的浦东还到处是农田,交通不便、经济落后,但浦东大开发已箭在弦上。听取了上海及浦东的近期发展和远景规划后,汤君年决定“下注”。

进入浦东后,汤臣集团动作很快:1992年5月20日,斥资3040万美元取得浦东陆家嘴金融贸易区2-2-1地块;同年7月9日,以3090万美元取得汤臣高尔夫球场和住宅用地。在球场的签约仪式上,汤君年又拿出3500万美元拿下高尔夫球场邻近土地,即日后的汤臣豪园。

1995年后,汤臣集团加速创造了多项“浦东第一”: 第一座5A写字楼“汤臣金融大厦”, 第一家五星级酒店“新亚汤臣大酒店”, 第一个高尔夫球会“汤臣上海浦东高尔夫球会”……众多“第一”中,让汤臣集团声名鹊起的是有“中国第一豪宅”之称的汤臣一品。

1995年,汤臣集团从上海富都世界发展有限公司手中买下陆家嘴金融贸易区X4-2地块,总价仅6亿元。地块性质本为办公用地,但汤君年认为该地块位于黄浦江270度的转角处、适合做高级豪宅,于是将土地性质从办公用地变为住宅用地,并花了整整十年时间打造了汤臣一品。

汤臣一品共有4栋楼,全部面向黄浦江。据传,为了使望江角度更好,汤臣一品将容积率从7降低到5.2,放弃了1万平方米的可售面积。2005年10月,汤臣一品首次开盘,单价超过12万/平方米,高出当时上海房屋均价近10倍,因此一开盘就被称为“中国第一豪宅”。

近年来,汤臣一品价格一路上扬,单价超过20万/平方米,最高达34万/平方米,总价更是动辄上亿。像这样单价、总价奇高的豪宅难免有点“高处不胜寒”,虽有姚明、刘嘉玲、小S等一众明星追捧,但销售并不佳,多年成交量仅为个位数。4栋楼中有2栋只租不售,出售的两栋至今未售完。

虽然销售进度较慢,但汤臣一品一向是汤臣集团业绩的重要支柱。时代财经查阅汤臣集团历年年报发现,除进入天津市场的几年外,汤臣一品的业绩贡献比多年在50%以上。2018至2020三个财年,汤臣一品收入分别为4.8亿港元、5.76亿港元、7.09亿港元,业绩贡献比则分别为70.11%、61.44%、75.77%。

在中国豪宅研究院院长朱晓红看来,汤臣一品称霸江湖靠品质更靠地理位置。“价值决定价格,价值包括城市的价值和物业所在区域的价值。随着上海金融业的发展,汤臣一品的价值会不断提升。”

地产没落,多元化业务无起色

汤臣一品的高贡献比不止因为项目的贵和豪,更与汤臣集团地产业务没落、多元业务发展不佳有关。

与早期的动作频频不同,进入内地近20年时,汤臣集团才首次走出上海,开拓在内地的第二个城市天津。2010年,通过与天津城投集团旗下的天津金融城开发有限公司合作开发津湾广场二期项目,汤臣集团进入天津。

天津市场对汤臣集团业绩的促动是明显的。其2015年年报显示,营收额同比大幅增加约1.74倍、达27.39亿港元,其中天津项目贡献约34.04%。到了2016年,天津项目贡献度提升至约48.21%,占比超过上海,汤臣集团的营收额也进一步增长约1.52倍,达41.74亿港元。

但这次出走还是以短暂收场告终。2017年6月,汤臣集团以20.16亿元代价将天津汤臣100%股权售出,彻底退出天津市场。目前,汤臣集团在内地的可售物业已屈指可数。2020年年报显示,目前汤臣一品约有总住宅楼面面积5000平方米可出售,汤臣高尔夫别墅及花园仅余不足十套房及一百多个停车位,汤臣怡园有不足十个停车位待售。

而上海金桥—张江项目是其物业投资的重要部署及未来数年的主要收入,该项目第一期建筑工程为低密度住宅,总住宅楼面面积约2.59万平方米,预计2022年竣工。

对于汤臣集团退出天津市场及地产投资的迟滞,朱晓红认为与其企业和产品定位有关。“起点比较高。无论是地段,还是品质,汤臣一品在上海都是凤毛麟角的,这么多年在上海也名列前茅,在天津想要复制、超越很难达到。它也没有想发展中端甚至低端的产品,所以不会像别的房企那样遍地开花、扩大规模。”

上海中原地产市场分析师卢文曦对时代财经称,“汤臣集团做好了几个产品,也就成为最后收藏品了。现在基本上被边缘化了,没拿什么地。估计是战略重心调整,但踏空了,后来就赶不上了。”

在地产主业外,汤臣集团旗下还有证券买卖、媒体及娱乐业务、塑料业务、投资川河集团及其联营公司上海张江微电子港有限公司等多元业务。塑料业务2013年切入,汤臣集团在上海成立了一家全资附属公司从事塑料配件及胶管出口贸易。

媒体及娱乐业务则开展得最早。早在1984年,汤臣集团便创立了“汤臣电影事业有限公司”,并于2011年开展电影发行业务。这与汤臣集团董事局主席徐枫有莫大关系。徐枫为汤君年遗孀,从商之前她曾是上世纪70年代著名武打女演员,参拍过《龙门客栈》《侠士镖客杀手》等多部武侠电影。

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